Las claves del nuevo valor de referencia de Catastro: qué es y cómo funciona

Reproduzco un guía muy práctica publicada en «Idealista» con la reflexiones que realiza Jose María Salcedo, abogado socio de «Ático Jurídico», sobre un tema de indudable trascendencia para el tráfico inmobiliario.

Si tienen cualquier consulta, no duden en contactar con nosotros.

Notaría de Jaime Cuesta López, en Sueca

Ya está plenamente operativo el nuevo valor de referencia de Catastro. Desde el pasado 1 de enero, con la llegada de 2022, este valor es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir, es la clave para determinar cuántos tributos hay que pagar por la compra, la herencia o la donación de una vivienda usada.

Para entender bien cómo afecta al contribuyente y cuál es su impacto, repasamos de forma práctica en qué consiste la modificación de la mano del despacho de abogados Ático Jurídico:

¿Qué ha cambiado exactamente?

La Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada en julio de 2021, incluía una modificación de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD): ha dejado de ser el ‘valor real’ que tantos quebraderos de cabeza ha generado a Hacienda en los últimos tiempos y ahora es el ‘valor de mercado’, que vendrá determinado por el valor de referencia de Catastro.

Para el abogado José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, este cambio viene acompañado de un giro radical en las reglas del juego que perjudica a los contribuyentes. Hasta ahora, era el fisco el encargado de impugnar si pensaba que el valor de escritura no se correspondía con el valor real de un inmueble, mientras que ahora serán los contribuyentes los que deberán demostrar lo contrario, por lo que recae en ellos la carga de la prueba.

¿Por qué valor hay que declarar?

A pesar de que la normativa de lucha contra el fraude fiscal entró en vigor el pasado 11 de julio, el nuevo valor de referencia de Catastro es efectivo desde el 1 de enero. Es decir, los contribuyentes que hayan comprado, donado o heredado un inmueble entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021 deben tributar por el valor de mercado del inmueble o por el de escritura, si éste fuera superior. En el caso de que la Administración no esté de acuerdo con dicho valor, deberá iniciar una comprobación de valores.

En el caso de los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero, los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones).

¿Qué sucede si el inmueble no tiene valor de referencia?

En caso de que el inmueble no tenga valor de referencia, los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado”, que bien podría coincidir con el valor de escritura. Dicho de otro modo: el contribuyente debe tributar en el ITP y en el ISyD por el valor de mercado y para ello puede basarse en el valor de escritura. Y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.  

¿En qué casos habrá comprobaciones de valores?

Las comprobaciones de valores seguirán siendo necesarias para determinar el valor de aquellos inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro. En dichos casos, como mencionábamos unas líneas más arriba, los contribuyentes estarán obligados a tributar por el valor de mercado y, como se trata de un concepto jurídico indeterminado, la Administración deberá iniciar una comprobación de valores si no está de acuerdo con el valor declarado, según los métodos contemplados en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Por tanto, seguirán existiendo comprobaciones similares a las que se venían haciendo y que han anulado los tribunales de forma masiva en los últimos tiempos, advierte José María Salcedo.

¿Qué sucede si se tributa por debajo del valor de referencia de Catastro?

Si un contribuyente tributa por debajo del valor de referencia que tiene asignado el inmueble estará incumpliendo la ley y previsiblemente la Administración iniciará un procedimiento para regularizar la situación del contribuyente y obligarle a tributar por el valor de referencia de Catastro.  Salcedo considera que tampoco es descartable que Hacienda pueda iniciar también un expediente sancionadorcontribuyente, al tributar por debajo de lo que dicta la normativa. No obstante, la liquidación podrá ser recurrida.

¿Cómo se recurre el valor de referencia de Catastro?  

La ley contempla dos formas se impugnar el valor de referencia de Catastro:

  • La primera consistiría en tributar conforme al valor de referencia de Catastro y en solicitar después la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.
  • La segunda consistiría en tributar por el valor de escritura (inferior al valor de referencia de Catastro) y recurrir posteriormente la liquidación que le notifique la Administración. No obstante, dicha liquidación vendría acompañada de intereses de demora y el contribuyente se arriesga a ser sancionado.

Conviene recordar que en cualquier caso el contribuyente es quien debe demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el de mercado de su inmueble.

¿Cómo se demuestra que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble?

Para acreditar que el nuevo valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble, el contribuyente puede utilizar cualquier medio de prueba admisible en Derecho.

José María Salcedo aconseja aportar tasaciones del inmueble, aunque ello conlleva un coste; o hacer fotografías del inmueble y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.

También es posible aportar otras pruebas, aunque habrá que esperar a que haya jurisprudencia que permita identificar cuáles son válidas para desvirtuar el valor de referencia.

¿Cómo recurrir una comprobación de valores de un inmueble que no tiene valor de referencia?

Cuando un inmueble no tenga valor de referencia, el contribuyente estará obligado a tributar por el valor de mercado. Si la Administración no está de acuerdo, deberá iniciar una comprobación de valores y ésta podrá impugnarse igual que hasta ahora.

“Será de aplicación, por tanto, la jurisprudencia de los distintos Tribunales Superiores de Justicia y del Tribunal Supremo, que hasta la fecha venía utilizándose para anular las comprobaciones de valores. Y ello, frente a los métodos de valoración más frecuentemente empleados por la Administración (dictamen de peritos, precios medios en el mercado, tasación hipotecaria…)”, recalca el abogado de Ático Jurídico.

¿Qué sucede si el contribuyente decide no reclamar?

Si el contribuyente se conforma con el resultado y decide no reclamar, el valor de referencia de Catastro devendrá firme y necesariamente deberá tributar por élen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, según el caso.

Sin embargo, no podemos olvidar que el nuevo valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio y que no está prevista una vía específica para poder impugnarlo. Por tanto, insisten desde Ático Jurídico, “si un contribuyente se conforma y no recurre el valor de referencia al adquirir el inmueble, podría verse obligado a tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio por dicho valor, en el futuro, siendo discutibles las posibilidades de impugnación”. Esta situación podría ser frecuente en aquellas autonomías donde el Impuesto de Sucesiones y Donaciones está muy bonificado y el contribuyente no quiera recurrir porque apenas conseguiría un ahorro en términos de tributación, pero debe tener en cuenta que puede acabar pagando la factura fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio año tras año.

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Real Decreto-ley 26/2021: Las cinco claves del nuevo impuesto de plusvalía municipal

Aunque es un tema que va a dar mucho todavía que hablar, y sobre el que tendrán que aclararse muchos aspectos, reproducimos por su claridad el estudio que se publica en la web «noticias jurídicas» con fecha de ayer.

Atentamente:

Notaría de Jaime Cuesta López, en Sueca

Con la sentencia de 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional ha puesto punto final a la polémica que ha acompañado al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, desde que en el año 2017 este mismo tribunal ya se pronunciara cuestionando distintos aspectos del tributo.

Debido a la importancia que la recaudación por concepto de plusvalía municipal tiene para las haciendas de ayuntamientos y corporaciones locales, el Gobierno no ha tardado en reaccionar reformulando las figuras del impuesto cuestionadas por el alto tribunal. El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, se aprueba apenas una semana después de que se conociera el texto íntegro de la sentencia, creándose un vació legal durante este corto periodo que presenta implicaciones tanto para contribuyentes como para recaudadores.

 

1. Antecentes jurisprudenciales

Estos son los diferentes pronunciamientos realizados por el Tribunal Constitucional a los recursos planteados desde el año 2017 en relación con el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

– STC 26/2017, de 16 de febrero: Inadmitió la cuestión de inconstitucionalidad promovida respecto de los arts. 107 y 110.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, pero estimó parcialmente la cuestión prejudicial de validez planteada en relación con los arts. 4.1, 4.2 a) y 7.4, de la Norma Foral 16/1989, de 5 de julio, del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana del territorio histórico de Gipuzkoa, y, en consecuencia, declararlos inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

– STC 37/2017, de 1 de marzo: Inadmitió la cuestión de inconstitucionalidad promovida respecto de los arts. 107 y 110.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, pero estimó parcialmente la cuestión prejudicial de validez planteada en relación con los arts. 4.1, 4.2 a) y 7.4, de la Norma Foral 46/1989, de 19 de julio, del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana del territorio histórico de Álava, y, en consecuencia, declararlos inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

– STC 59/2017, de 11 de mayo: Estimó la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4864-2016, declarando que los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

– STC 72/2017, de 5 de junio: Estimó la cuestión de inconstitucionalidad núm. 686-2017 y, declarando que los artículos 175.2, 175.3 y 178.4 de la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de haciendas locales de Navarra, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

– STC 126/2019, de 31 de octubre: Estimó la cuestión de inconstitucionalidad núm. 1020-2019, promovida el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 32 de Madrid, declarando que el art. 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, es inconstitucional, en los términos previstos en la letra a) del fundamento jurídico 5.

2. La sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021

Con esta última sentencia, el Tribunal Constitucional (TC 26-10-2021, Rec. 4433/2020) cierra el círculo de los pronunciamientos sobre la materia declarando la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1 segundo párrafo, 107.2 a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en los términos previstos en el fundamento jurídico 6, afectando por lo tanto a las normas de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido más coloquialmente como el Impuesto Municipal de Plusvalía, considerándolas contrarias al principio de capacidad económica y por lo tanto nulas, debido fundamentalmente al hecho de que dicha base imponible se determina a partir del valor catastral del suelo correspondiente al ejercicio de la transmisión y aplicando un coeficiente que varía en función del período de tenencia del inmueble, sin tener en consideración ni el resultado económico ni el importe realmente obtenido con motivo de la transmisión del suelo.

3. La nueva regulación: el Real Decreto-ley 26/2021

La naturaleza del impuesto se mantiene. Es decir, el tributo grava el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período de 20 años.

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Dos opciones para el cálculo del impuesto

La modificación normativa pretende mejorar el cálculo de la base imponible para garantizar que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta del inmueble queden exentos de pagar el tributo, estableciendo dos opciones para determinar la cuota tributaria permitiendo que el contribuyente opte por la que consideren más beneficiosa:

1.ª Se podrá calcular mediante el valor catastral en el momento del traspaso, multiplicándolo por los coeficientes que apruebe los Ayuntamientos. Dichos coeficientes no podrán exceder de los previstos en el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble y que serán actualizados anualmente:

Real Decreto-ley 26/2021: Las cinco claves del nuevo impuesto de plusvalía municipal


Si, como consecuencia de la actualización anual, alguno de los coeficientes aprobados por la vigente ordenanza fiscal resultara ser superior al correspondiente nuevo máximo legal, se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso.

Como novedad, se fija un coeficiente para gravar las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo.

2.ª La segunda opción consistirá en valorar la diferencia entre el valor de compra y el de venta.

Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la calculada con el valor catastral, podrá aplicarse el segundo método.

La norma permite a los Ayuntamientos comprobar estos cálculos para evitar errores o fraudes. Los Ayuntamientos podrán bajar el impuesto hasta un 15%

La nueva regulación establece un margen a los Ayuntamientos para que puedan corregir hasta el 15 por 100 a la baja el valor catastral del suelo en función de la situación de su mercado inmobiliario solo para este tributo. Lo que permitirá adaptar el impuesto a la verdadera situación de cada municipio. Los Ayuntamientos tendrán 6 meses para adaptarse

Los ayuntamientos que tengan establecido el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana deberán modificar, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley 26/2021, sus respectivas ordenanzas fiscales para adecuarlas a lo dispuesto en el mismo. Hasta que entre en vigor la modificación de sus ordenanzas, se tomará, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos previsto en el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

 

4. Recursos y reclamaciones

Cuando el impuesto se paga mediante una autoliquidación (como sucede en la mayoría de grandes municipios), el contribuyente tiene un plazo teórico de cuatro años para pedir una revisión de la suma que ha abonado. Si bien, el fallo judicial, determinó que no será posible reclamar cantidades que no se encontrasen ya recurridas antes de dictarse la sentencia (26 de octubre de 2021).

Si ha sido el Ayuntamiento el que ha liquidado de manera directa el impuesto sin haber cerrado en firme su valoración, también sería posible la reclamación.

5. Irretroactividad de la nueva normativa

La nueva norma no tiene carácter retroactivo. Ello crea una especie de vacío legalpara las operaciones celebradas durante el periodo desde que se conoció la sentencia completa del Tribunal Constitucional, el 26 de octubre de 2021, hasta que entre en vigor el Real Decreto-ley, el 10 de noviembre de 2021.

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​Hacienda y Función Pública comunica los mapas que ayudarán a determinar los valores de referencia de los inmuebles en 2022

Reproducimos a continuación la noticia que publica la web oficial del Consejo de Ministros, dada la indudable trascendencia de esta medida para la transmisión de inmuebles.

Para cualquier cuestión no dude en contactar con nosotros:

Notaria de Jaime Cuesta López, en Sueca

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