RESUMEN DE LA REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 

1ª. Propiedad Horizontal.

La reforma trata de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley.

A) Ámbito de aplicación de la Ley. Art. 2. Explicita que se extiende también a:

d) las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica y

e) las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos,

B) Modificación de cuota. La cuota en los elementos comunes podrá modificarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley (antes se exigía unanimidad en todo caso). Art. 3.

C) Obligaciones de cada propietario. Se retocan tres de las que recoge el art. 9:

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Aumenta el ámbito objetivo, pues antes sólo se aludía a “la creación de servicios comunes de interés general”.

e) Aumenta el periodo de preferencia del crédito y la afección del elemento a los gastos de comunidad. Aparte de la parte vencida de la anualidad en curso se extiende a los tres años anteriores (antes, sólo un año). Se extiende a las obras reguladas en el art. 10: ver art. 10.2 c). Este incremento a tres años sólo afectará a los adquirentes a partir del 28 de junio de 2013, pues, respecto a los anteriores, la responsabilidad se quedaba en el año previo a la adquisición.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. Así pues, el fondo de reserva al que está obligado a contribuir, se puede extender a obras de rehabilitación.

D) Realización de obras. El art. 10 sufre una gran transformación. El cambio fundamental es el de que las actuaciones que recoge, impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Estas son las actuaciones resumidas:

a) Conservación del inmueble, sus servicios e instalaciones comunes, seguridad y habitabilidad.

b) Accesibilidad universal para personas con discapacidad, o mayores de setenta años que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en una vivienda o local.

c) La ocupación de elementos comunes durante el tiempo que duren las obras.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario que resulten preceptivas. Se deroga el art. 12 que estaba referido a esta materia.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

Aunque el artículo habla sólo de solicitud de propietarios, se debe de entender que ha de darse una aprobación por parte de la Administración Pública competente.

Las obras serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras (art. 17.11).

Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones, como si se tratara de gastos generales (ver art. 9).

Queda derogado el art. 11 dedicado a mejoras suntuarias y de accesibilidad.

E) Autorizaciones Administrativas. Art. 10.3. La precisarán:

– La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 Ley de Suelo, el cual también determina dos excepciones.

– La división y agrupación de pisos o locales que ahora veremos.

– La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 Ley de Suelo Se deroga el art. 12 que estaba referido a la construcción de nuevas plantas y otras alteraciones de la estructura o fábrica del edificio.

F) División de elementos.

Con esa expresión reducida nos referimos a la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.

Se ha derogado expresamente el artículo 8 que exigía el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación de la junta de propietarios que tenía que distribuir las cuotas sin alteración de las demás.

Ahora, por una parte, al art, 10.1 e) la permite sin consentimiento de la Junta si está relacionada con  actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas.

Pero su regulación general se encuentra en el art. 10.3 b), según el cual precisa:

– Autorización administrativa.

– Petición a la Junta

– Aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación

– Consentimiento de los titulares afectados. La Junta, por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, determinará, en su caso, la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. Esto no se dará normalmente en estos supuestos, pero el texto del final del art. 10, en principio le es aplicable.

– La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar; en caso de discrepancia sobre las mismas, se requerirá también mayoría de tres quintos. Los  interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico.

Respecto a la autorización administrativa, el texto es muy confuso. Parece que es necesaria en todo caso (aunque después se dice “cuando así se haya solicitado”) y, “a posteriori”, pues se dice “previa aprobación por las tres quintas partes…”. No se indica qué Autoridad. Es de suponer que la de la Administración local. Muchas Leyes urbanísticas autonómicas u ordenanzas municipales ya la prevén.

La gran duda que se plantea es si la nueva regulación es imperativa y, consecuentemente, si se impone a las cláusulas estatutarias que eximen de autorización de la Junta. Con la normativa anterior, fue una cuestión muy debatida, sobre todo en las décadas de los 70 y de los 80, acabándose por imponer en la práctica la disponibilidad estatutaria frente a la rígida regulación legal. El Tribunal Supremo, inicialmente contrario (STS 31 de enero de 1978), sin embargo, en la actualidad admite la cláusula como en la reciente STS 25 de febrero de 2013 (que me ha hecho llegar mi compañero Álvaro Martín Martín). La DGRN, ya desde la década de los 70 fue fundamentalmente proclive a su admisión, siendo clásica la Resolución de 31 de agosto de 1981.

Como argumentos a favor de que, a partir del 28 de junio, resulte precisa la autorización de la Junta, haya o no clausula estatutaria al respecto, pueden darse los siguientes:

– La cuota sólo se puede variar conforme a lo dispuesto en los artículos 10 y 17, según el art. 3 b)

– La regulación legal ya no es tan rígida, al desaparecer la unanimidad

– Afecta al título constitutivo

– Se permite el arbitraje

– Cuando el legislador quiere excluir la autorización lo hace (actuaciones de rehabilitación, etc.)

– Ahora es posible alterar la cuota de los demás elementos.

– La Junta ha de autorizar las obras, salvo excepciones y, en su caso, las indemnizaciones

– Según el último párrafo del art. 396 Cc, “esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados”.

– La disposición transitoria cuarta del Código Civil  en cuanto a que el ejercicio y procedimientos para hacer valer los derechos será conforme a la norma posterior.

Como argumentos que permitirían dar primacía a los estatutos inscritos y futuros:

– El régimen de fuentes no ha variado, reconociendo el art. 5 que “el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales… formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.

– La gran cantidad de estatutos inscritos con reglas permisivas, que quedarían desactivadas sin un pronunciamiento expreso del Legislador al respecto.

– Supondría presumir que la reforma altera la doctrina de la DGRN al respecto (entre otras muchas, R. 17 de abril de 2012, entre las más recientes).

– La protección que da el Registro de la Propiedad a los derechos inscritos y a aquéllos que actúan confiando en su contenido.

– La disposición transitoria primera del Código Civil avala el mantenimiento de los derechos nacidos conforme a la legislación anterior

En su conjunto, considero que estos últimos argumentos son de mayor peso, sobre todo con respecto a cláusulas estatutarias ya inscritas. También, cara a las futuras, pero con muchas mayores dudas:

– Un punto neuronal al respecto es el de interpretar el alcance la excepción que marca el art. 5 LPH al carácter imperativo de las normas que, como regla general proclama el último párrafo del art. 396 del Código Civil. En el art. 5 se dice: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales…, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Esta previsión estatutaria sólo puede tener acogida en el precepto si se entiende que la cláusula sobre división o agrupación hace referencia al  “uso o destino de sus diferentes pisos o locales”, lo que exige una interpretación muy generosa de los términos (la palabra destino se suele asociar a si es local, vivienda o garaje y la palabra uso, tendría que ser utilizada en un sentido muy amplio, por ejemplo, número de unidades familiares que pueden usar la vivienda inicial, porque, sino, no estaría relacionada con una operación de división).

– Esa interpretación generosa parecía más razonable en una época en la que la unanimidad podía resultar antieconómica, abusiva y fuente de chantajes entre vecinos. Pero ahora, ha desaparecido esta exigencia y las cuotas de los demás pueden variarse al hacer la operación, lo que resulta lógico, porque, si, por ejemplo, se divide una vivienda en dos, los usuarios potencialmente podrán hacer un uso más intensivo de los servicios comunes que debería de tener su repercusión en la cuota global resultante, con minoración de la del resto.

– Téngase también en cuenta que la regulación que hace el Legislador de los órganos y estructura de decisiones de la propiedad horizontal se acerca mucho a la que pudiera hacer de entidades con personalidad jurídica como asociaciones o sociedades en las que suele resultar indisponible el quórum y mayorías mínimos fijados por la norma. Por ello, debe de ser de interpretación –al menos, estricta- la posibilidad de acuerdo que abata el régimen legal previsto de toma de decisiones, pues, aunque la propiedad horizontal no tiene personalidad jurídica se encuentra muy cercana a ella e incluso, se le asimila en muchos aspectos (embargos, NIF…).

“De lege ferenda”, el Legislador tendría que haber previsto este tema y, en mi opinión, haber dado un tratamiento diferente y más flexible a los locales con respecto a las viviendas, para facilitar al constructor la colocación de superficies inicialmente sin tabicar.

Creo que es posible también que los estatutos exijan unos requisitos superiores, como ocurre en materia societaria.

            G) Régimen de mayorías en la Junta. Art. 17 muy transformado, sobre todo en la forma.

Ahora ya no comienza el artículo determinando el régimen de unanimidad y poniendo excepciones, sino que analiza casos concretos y da después los requisitos subsidiarios. Vamos a sintetizar los casos en lo posible, clasificándolos por el régimen de mayorías:

a) Un tercio de propietarios más un tercio de cuotas:

– Infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.

               – Sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables,

– Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

– Otros equipos o sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica, de aprovechamiento privativo.

– No tiene repercusión obligatoria.

b) Mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas:

– Supresión de barreras arquitectónicas

– Establecimiento de los servicios de ascensor.

c) Tres quintos de propietarios más tres quintos de cuotas.

– El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

               – Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.

– Establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los de la letra a), que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

División o agrupación de elementos, conforme al art. 10.3 b).

d) Sólo comunicación a la Junta:

– La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en la propia plaza.

– Conforme al artículo 10.1 b), se exime de acuerdo en obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal, o solicitados por personas con discapacidad, o mayores de setenta años…

e) Unanimidad para los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos.

f) Resto de acuerdos: Mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas: En segunda convocatoria, será suficiente con el voto a favor de la mayoría de los asistentes, que represente a la mayoría de cuotas de los presentes.

Se crea una excepción a la regla de considerar voto favorable en del ausente que no se oponga: cuando no se pueda repercutir el coste de los servicios a los que no hubieren votado expresamente a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

La Junta también resolverá en de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar. Asimismo, podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico.

            H) Fondo de reserva. Se trata de una reforma de acompañamiento para determinar que las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.

FUENTE: NOTARIOS Y REGISTRADORES

 

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