Prorratear el IBI en una compraventa inmobiliaria ¿posibilidad o regla aplicable en defecto de pacto?

  Este artículo, publicado por Doña Claudia Ambrós Biern, de M&B abogados, en la página web de dicho despacho, aborda un tema de incuestionable trascendencia práctica en la transmisión de inmuebles, y que por tanto resulta de especial interés en la práctica diaria de la Notaría.

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En la práctica, resulta muy frecuente que el titular de un bien inmueble a 1 de enero asuma el pago total del impuesto anual que grava dicho activo (en adelante, el “IBI”) y ello pese a que la venta se formalice, imaginemos, inmediatamente después de las fiestas navideñas.

Es evidente que no pocas veces esto resulta manifiestamente injusto, para lo que las partes pueden servirse de un pacto que prevea el abono prorrateado del impuesto con el objeto de equilibrar su repercusión.

En efecto, a tenor de los artículos 61, 63 y 75 del TR LHL[1], el hecho imponible del IBI es la propiedad y el sujeto pasivo quien sea el propietario en el momento del devengo, que coincide con el primer día del año natural.

Sin embargo, el artículo 63, en su segundo párrafo, advierte de la “posibilidad” de repercutir la carga tributaria conforme a las normas de derecho común, en este caso las de la compraventa, en virtud de las cuales el comprador es considerado propietario desde el momento de la entrega.

En una reciente sentencia[2], el Tribunal Supremo (en adelante, el “TS”) ha establecido que “el artículo 63.2 del TR LHL ha de interpretarse de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea“.

En el caso resuelto se planteó por la parte recurrente (dos sociedades vendedoras de 155 plazas de garaje en Madrid) la oportunidad de repercutir la carga tributaria, sin haber mediado acuerdo expreso entre las partes, de forma que el impuesto lo soportase quien fuese dueño del bien en cada momento.

Las sociedades vendedoras, quienes obtuvieron una sentencia favorable en primera instancia[3], acudieron al TS después de que la Audiencia de Madrid [4] se pronunciara a favor de los compradores y rechazara que éstos debieran pagar la parte del impuesto correspondiente al año en el que se había efectuado la transmisión.

Existiendo un gran número de sentencias contradictorias dictadas por distintas audiencias provinciales, finalmente, la Sala Civil del TS concluyó que, conforme a Derecho común “la regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea“.

Pese a que dicha solución se nos antoja, a primera vista, equitativa, no debe perderse de vista que éste no ha sido un criterio unánime en la jurisprudencia y que la actual redacción de los preceptos aplicables da lugar a interpretaciones confrontadas.

Por ello, resulta especialmente aconsejable, en toda operación de compraventa inmobiliaria, prever y estipular de manera inequívoca el modo en el que las partes quieren que se realice la repercusión del gravamen.

[1] Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Vigente hasta el 30 de Junio de 2017).
[2] Sentencia nº 409/2016 del TS, Sala 1ª de lo Civil, de 15 de junio de 2016.
[3] Sentencia del Juzgado de Primer Instancia número 18 de Madrid de fecha 31 de mayo de 2013.
[4] Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 25 de junio de 2014.

 Para cualquier cuestión no duden en contactar con la Notaría Muñoz-Cuesta, en Sueca

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